Bearbeitungsbereiche Grundstücksrecht

Grundstücks- u. WEG-Kaufverträge

A. Überprüfung von Verträgen

B. Betreuung beim Kauf/Verkauf

C. Valide Verträge, Rückabwicklung, Regress, Makler

Aufgrund der langjährigen Tätigkeit der Kanzlei auf dem Gebiet des Grundstücks- und Immobilienrechts in Berlin und den neuen Bundesländern ist eine umfassende Betreuung beim Verkauf und Kauf von Immobilien möglich, sowie die Vertretung bei Problemen der Vertragsabwicklung.

A. Überprüfung von Grundstücks- und Wohnungskaufverträgen

Beratungssituation:

Grundstücks-, Wohnungskaufverträge und andere Verträge im Zusammenhang mit dem Grundbuchrecht, sind für juristische Laien in vielen Teilen unverständlich.

Der Notar ist in dieser Situation nicht der adäquate Ansprechspartner. Der Notar ist Amtsperson und für den Staat tätig und muss daher neutral bleiben. Er darf/muss über Gefahren und Risiken aufklären. Aber Ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen müssen Sie selber in die Vertragsverhandlungen einbringen.

Beratungsangebot:

Die Vertragsentwürfe überprüfen wir nicht nur nach rein rechtlichen Gesichtspunkten, sondern auch, wie Ihre Interessen optimiert werden können. Wir übernehmen auch treuhänderisch Vertragsverhandlungen.

Kosten:

Einfache Überprüfung des Vertragsentwurfes umfasst einen mündlichen Beratungstermin von 1 Stunde - pauschal ab 150 € brutto. Der Vertragsentwurf muss schriftlich vor dem Beratungstermin vorliegen (auch per E-Mail).

Bei der qualifizierten Überprüfung des Vertragstextes werden die weiteren zum Kauf gehörenden Unterlagen mit überprüft und die Frage erörtert, ob es Anzeichen gibt, dass die Immobilie vom Kaufpreis her überteuert ist. Die Pauschalgebühr beläuft sich ab 350 € brutto.

B. Notar

Warum ist die Wahl eines geeigneten Notars wichtig?

Nicht jeder Notar hat die notwendigen Erfahrungen im Grundstücksrecht und verfügt über die dafür qualifizierten Mitarbeiter.

Bei den Anwaltsnotaren (wie in Berlin) sind die Fallzahlen teilweise gering und die Notarstätigkeit wird nur neben der Anwaltstätigkeit betrieben.

In den Ländern mit "nur" Notariaten (wie Brandenburg) bestehen häufig lange Wartezeiten und schleppende Vertragsabwicklung.

Es gilt der Grundsatz:

Der Käufer hat das Recht, den Notar zu bestimmen. Er zahlt auch die Notarkosten. Dieses Wahlrecht sollten Sie als Käufer nutzen.

Beratungsangebot:

Über uns kann in Abstimmung mit einem Notar des Vertrauens ein Vertragsentwurf entwickelt werden, der Ihren Vertragsvorstellungen entspricht.

B. Betreuung beim Kauf/Verkauf

Eigentumswohnung Kauf/Verkauf

Die anwaltliche Beratung und Betreuung kann von der Ermittlung des Wertes, der Überwachung des Maklers und Verhandlungen mit Mietern alle Bereiche umfassen, die notwendig sind, um eine sachgerechte Entscheidung über den Kauf einer Eigentumswohnung sicherzustellen. Besonders gilt dies für den Erwerb einer Wohnung im Zwangsvollstreckungsverfahren.

Anzuraten ist aber auf jeden Fall, die Kaufvertragsentwürfe anwaltlich überprüfen zu lassen

Selbstverständlich wird auch im Falle des Verkaufes eine umfassende Betreuung angeboten, die von der Recherche nach Maklern bis hin zu Verhandlungen mit potenziellen Käufern führen kann, um einen günstigen Verkaufspreis zu erzielen. Wobei grundsätzlich dem Anwalt keine Maklertätigkeit gestattet ist, dadurch aber sichergestellt wird, dass die anwaltliche Beratung ausschließlich dem Interesse des Klienten dient.

Grundstücke Verkauf/Kauf

Eine der wesentlichen anwaltlichen Tätigkeiten besteht darin, Grundstücksangelegenheiten bis hin zur Baureife und dem Verkauf zu begleiten. Häufig müssen Lasten, die auf dem Grundstück liegen, beseitigt werden. Das reicht von Nutzungsrechten Dritter, Dienstbarkeiten für angrenzende Grundstücke bis hin zu grundbuchrechtlich eingetragenen Vorkaufsrechten. Auch eine Bauvoranfrage hebt den Grundstückswert. Anzuraten ist aber auf jeden Fall, den Kaufvertragsentwurf anwaltlich überprüfen zu lassen. Selbstverständlich gilt dies auf für den Kauf eines Grundstücks, in dem vom Grenzverlauf, über den Bauvertrag bis hin zum Maklervertrag die anwaltliche Begleitung und Betreuung möglich ist.

Kauf vom Bauträger

Sie erwerben vom Bauträger ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung durch einen notariellen Kaufvertrag. Dieses ist der erste Teil des Bauträgervertrages. Der zweite Teil ist ein Werkvertrag, da das Haus vom Bauträger gebaut bzw. die Eigentumswohnung vom Bauträger saniert wird. Hier ist der Bauträger Generalunternehmer.

Bei diesen gemischten Verträgen (Kauf- und Werkvertrag) gibt es einige Problemfelder, die einer anwaltlichen Überprüfung zugeführt werden sollten:

• mögliche Insolvenz des Bauträgers
• verschleierte Kosten (Stichwort: Sonderwünsche bei der Bauausführung)
• Mängel der Bauausführung
• Architekt

Immobilien Berlin

Der Immobilienmarkt in Berlin ist sehr speziell, da die örtlichen Gegebenheiten schon von Straße zu Straße unterschiedlich sein können. Hier wird eine anwaltliche Betreuung von der Recherche der Immobilen bis hin zum Abschluss des Kaufvertrages angeboten.

Kosten

Im Bereich Kauf und Verkauf von Immobilien ist eine Abrechnung des anwaltlichen Honorars nach Stunden sinnvoll, da die Kosten überschaubar bleiben und jederzeit die Beratung begrenzt bzw. beendet werden kann. Siehe dazu unter Kosten

C. Valide Verträge, Rückabwicklung, Regress, Maklerkosten

Valide Verträge

Es gibt unterschiedliche Gründe, warum es bei der Abwicklung von Grundstücks- und WEG-Kaufverträgen zu Streitigkeiten zwischen den Käufern und Verkäufern kommen kann.

• Der Kaufvertrag kann vom Grundbuchamt nicht abschließend bearbeitet werden, der Kaufvertrag „hängt“, der Eigentumswechsel ist blockiert.
• Einer der Parteien ist vom Vertrag nach Unterschrift wieder zurückgetreten.
• Nach Abschluss des Kaufvertrages stellen sich Mängel am Objekt heraus. Die Frage ist, wie man den Schaden geltend machen kann.

Störungen bei Grundstücks- und Immobilienkaufverträgen beruhen zum größten Teil auf unklaren notariellen Kaufverträgen. Zum anderen Teil aus Umständen und Vorstellungen der Käufer und Verkäufer, die in dem Kaufvertrag nicht ausdrücklich mit aufgenommen wurden.

Bei diesen Streitigkeiten ist im ersten Schritt zu überprüfen, was im Vertrag steht und wie dieser Vertrag von dem Notar abgewickelt werden soll. Leider sind die Vertragsentwürfe der Notare von der Qualität her sehr unterschiedlich, manchmal sind Regelungen nicht mehr verständlich. Außerdem erhöht die digitale Bearbeitung der Entwürfe die Fehlerquellen und Widersprüchlichkeiten der Vertragsregelungen. Im Zweifel ist der Vertrag danach auszulegen, was die Parteien bei Abschluss des Vertrages gewollt haben.

Zu a.

Gibt es Probleme bei der Abwicklung des Kaufvertrages mit dem Grundbuchamt, ist der unmittelbare Kontakt mit der Rechtspflegerin beim zuständigen Grundbuchamt zu suchen und aufgrund dieser Vorgabe eine Lösung des Problems zu finden.

Fehlt es an einer notwendigen Zuarbeit des Käufers/Verkäufers, muss die Frage geklärt werden, ob man noch am Vertrag festhalten oder zurücktreten will.

Zu b.

Der Rücktritt vom Vertrag kann aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein. Ist er ausdrücklich vertraglich vereinbart, ist den Regelungen des Vertrages zu folgen. Daneben gibt es noch den Rücktritt nach Gesetz –die BGB-Regelungen z. B. bei Zahlungsverzug u. a.-. Es ist dann den dort normierten Weg zu folgen.

Wurde wirksam vom Vertrag zurückgetreten, stellt sich die Frage, wer trägt die Kosten für den gescheiterten Vertrag; also nicht nur die Notarkosten, sondern auch eventuelle Maklerkosten, Vorhaltekosten für die Finanzierung u. a.

Kostenneutral ist ein Rücktritt selten, denn die Rechtsprechung geht davon aus, dass mit der Vertragsbeurkundung der Vertrag geschlossen ist. Das hat z.B. bei den Maklerkosten die Folge, dass sie nicht mehr zurückgefordert werden können.

Zu denken ist immer an die Möglichkeit, ob nicht ein Fehler des Notars vorliegt. Dann wäre Notarregress möglich.

Zu c.

Ist der Kaufpreis noch nicht an den Verkäufer gezahlt worden, kann man im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage eine Minderung des Kaufpreises erstreiten. Dieses Vorgehen setzt aber voraus, dass man über die Kaufpreissumme verfügt, da sie als Sicherheit bei Gericht hinterlegt werden muss.

Wurde der Kaufpreis schon belegt und vom Notar auch ausgezahlt, muss Zahlungsklage erhoben werden.