Bearbeitungsbereiche Grundstücksrecht

Grundstücksrecht

A. Wegerecht, (Dienstbarkeiten, Baulast, Notwegrecht, Straßenrecht)

B. Grundbuchrecht

C. Grenzverlauf (Kataster, Grenzeinrichtungen)

D. Anliegergebühr, Nutzungsänderungen, Enteignung

E. Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung

A. Wegerecht

Das Wegerecht hat eine große Bedeutung für den Wert des Grundstücks. Denn nach der Bauordnung ist die Zufahrt, also das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, eine der Voraussetzungen für eine Baugenehmigung. Die klassische Sicherung für das Wegerecht ist die Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit, die in das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks eingetragen wird. Nur so ist sichergestellt, dass auch im Falle eines Verkaufes das Wegerecht nicht verschwindet. Teilweise verlangen die Bauordnungsbehörden im Zusammenhang mit der Baugenehmigung den Eintrag einer Baulast. Die Eintragung in das von der Kommune geführte Baulastverzeichnis bedeutet jedoch nicht, dass automatisch daraus ein Anspruch gegenüber dem das Wegerecht belasteten Grundstück entsteht. Die privatrechtlichen Vereinbarungen mit dem Nachbarn und das Verhältnis zur Kommune sind rechtlich gesehen voneinander unabhängig.

Fehlt ein grundbuchrechtlich gesichertes Wegerecht, so gilt: Für jedes Grundstück kann ein Weg über das Nachbargrundstück zur öffentlichen Straße eingefordert werden. Dieser Anspruch basiert auf den §§ 917 ff BGB und sieht einen sog. Notweg vor. Streitigkeiten entstehen häufig über die Frage der Wegführung und dem Umfang des Wegerechtes. Der Notweg soll nach dem Sinne des Gesetzes der kürzeste Weg zur nächsten öffentlichen Straße sein. Das birgt Konfliktstoff in sich, wie die Frage, kann mit dem Notweg auch das Fahrrecht mit einem PKW durchgesetzt werden? Auch diese Frage ist strittig, die neuesten Tendenzen gehen jedoch dahin, dass zur Nutzung eines Grundstückes mit einem Wohnhaus auch die Zufahrt mit einem PKW gehört.

Häufig ist unklar, ob ein von den Anliegern genutzter Weg eine öffentliche Straße ist oder nur ein Privatweg. Im Falle einer öffentlichen Straße ist die Kommune für den Weg verantwortlich, beim Privatweg der Grundstückseigentümer, über dessen Grundstück der Weg verläuft. Die Frage, ob es sich um eine öffentliche Straße handelt oder um einen privaten Weg, ist manchmal sehr schwer zu beurteilen. Es gibt dazu eine umfangreiche Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, die im Zweifel auf die örtlichen Gegebenheiten und die historische Nutzung des Weges abstellt.

Die Folgen der Frage ob es sich um einen öffentlichen oder einen privaten Weg handelt, haben teilweise einschneidende Folgen für die Anlieger, sodass eine anwaltliche Begleitung dringend empfohlen wird.

B. Grundbuchrecht, Grundbuchrecherche

In den Neuen Bundesländern ist auch das Grundbuchwesen durch Krieg und DDR-Verwaltung in Mitleidenschaft gezogen worden. Bei manchen Grundstücken bestehen noch jetzt Probleme, die tatsächlichen Rechtsverhältnisse in das Grundbuch eintragen zu lassen. Zum Beispiel: Der eingetragene Eigentümer ist seit Jahren unbekannt, Verträge sind im Grundbuch nicht vollzogen, es fehlen Seiten in der Grundbuchakte.

Neben der Bestellung eines Vermögenspflegers kann ein Eigentümer auch durch ein Aufgebotsverfahren ersetzt werden. Weiterhin gibt es noch das Grundbuchrekonstruktionsverfahren, wenn Lücken in den Grundbuchakten geschlossen werden sollen.

C. Streitigkeiten Grenzverlauf: Kataster/Vermessung u.a.

Bei Neuvermessungen können sich in den Neuen Bundesländern erhebliche Abweichungen gegenüber der Flurkarte ergeben, da das Katasterwesen durch Krieg und DDR-Verwaltung vernachlässigt wurde. Bedeutung kann das bei dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages haben, wenn es auf den Zuschnitt des Grundstücks ankommt. Siehe dazu die Hinweise unter: "Grundstücks- und WEG-Kaufverträge" sowie „Nachbarrecht“.

Grenzprotokolle der öffentlich bestellten Vermesser sind Verwaltungsakte. Sie sind also nur im Verwaltungsverfahren angreifbar. Daher empfiehlt es sich, schon beim Grenztermin persönlich anwesend zu sein, um das Ergebnis mit beeinflussen zu können. Bei Streitigkeiten über das Ergebnis der Vermessung ist Klage bei den Verwaltungsgerichten möglich.

Bei den Streitigkeiten über den Grenzverlauf spielt auch das Nachbarrecht des BGB – die §§ 903 ff BGB - und das Nachbarrechtsgesetz des jeweiligen Landes eine Rolle, denn dort gibt es zu den einzelnen Konflikten an der Grenze zivilrechtliche Vorschriften, die eingehalten werden müssen.

Was muss bei Bautätigkeit am Nachbargrundstück berücksichtigt werden, was bei einem Grenzbaum, was ist eine Grenzeinrichtung, ein Überbau, - haben Sie Bestand? Welche Kosten entstehen? Wie weit reicht das Recht der Selbsthilfe? Alles Fragen, die, wenn man sich nicht Schadenersatzprozessen durch den Nachbarn aussetzen will, geklärt werden müssen, bevor man konkrete Maßnahmen vor Ort einleitet.

D. Anliegerbeiträge, Grundstücksenteignung

Ein nicht unerheblicher Kostenfaktor für das Grundstückseigentum sind die Anliegerkosten, die von der Kommune für die Straße, Zufahrt zum Grundstück .u. a. erhoben werden. Teilweise sind die Bescheide der Kommunen fehlerhaft, teilweise die kommunalen Satzungen unklar, sodass sich durchaus lohnt, die Bescheide anwaltlich überprüfen zu lassen. In der Regel werden diese Bescheide nach Widerspruch auch relativ sorgfältig von den Verwaltungsgerichten bei Klagerhebung überprüft. Da bei den Verwaltungsgerichten kein Anwaltszwang besteht und die Gerichte von sich aus den Sachverhalt ermitteln, macht es Sinn, bei kleineren Streitigkeiten die Klage selbst einzulegen.

Enteignungsverfahren für Straßenbau und Bau anderer Verkehrswege sind eine spezielle Rechtsmaterie. Jedem Enteignungsverfahren vorgeschaltet ist ein Einigungsverfahren, d. h., es kann mit der jeweiligen Behörde eine individuelle Vereinbarung über den Erwerb des Grundstücks getroffen werden. Der dort gegebene Rahmen sollte durch konkrete Verhandlungen ausgenutzt werden, denn in der Regel besteht ein großes Interesse der Behörde daran, den Landerwerb und mögliche vorübergehende Nutzungen schnell zu vereinbaren, um die Bauarbeiten zu beschleunigen. Eine anwaltliche Vertretung ist bei diesen Verhandlungen anzuraten.

E. Zwangsversteigerung, Teilungsversteigerung

• Die Zwangsversteigerung nach dem ZVG
• Die Teilungsversteigerung - Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder bei Ehescheidung

öffentliche Versteigerung

Die rechtliche Materie des ZVG ist kompliziert und nur für Spezialisten überschaubar. Häufig stehen dem Schuldner versierte Bankenvertreter gegenüber und er ist meist wegen der Bedeutung der Versteigerung für ihn nicht in der Lage, sich optimal zu vertreten. Ähnlich liegt der Fall bei der Teilungsversteigerung, bei denen als Kontrahent zwar keine Bank auftritt, aber es doch Möglichkeiten gibt, im Versteigerungsverfahren zu vertretbaren finanziellen Ergebnissen zu kommen.

Gute Hinweise sind zu finden: www.breiholdt.de/main_versteigerung.html

Erbengemeinschaften oder Miteigentümergemeinschaften als Grundstückeigentümer:

Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, so richtet sich deren Rechtsbeziehung untereinander nach den §§ 741 BGB - Gemeinschaft nach Bruchteilen. Alle Miteigentümer, sofern sie nichts anderes vereinbart wurde, haben die gleichen Rechte. Jede Entscheidung muss einstimmig und gemeinschaftlich herbeigeführt werden. Sprengkraft entwickelt diese Regelung, wenn zwischen Miteigentümern Streit besteht, was mit dem Grundstück geschehen soll. Die Miteigentümer haben das Recht, jederzeit die Auflösung der Gemeinschaft zu fordern. Die Konsequenz dieser Regelung: Jeder Miteigentümer kann zu jeder Zeit die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen, um sich sein Anteil am Miteigentum auszahlen zu lassen. Dieses spezielle Zwangsversteigerungsverfahren nennt man "Teilungsversteigerung".

Mögliches Vorgehen

Die Gemeinschaft beauftragt einen Rechtsanwalt, der treuhänderisch die Verwaltung des Grundstücks übernimmt und, wenn gewünscht, die rechtlichen Rahmenbedingungen schafft, um das Grundstück auf dem Markt zu verkaufen. Zur besseren Kommunikation wählt die Gemeinschaft ein Mitglied als Vertreter, der mit dem Anwalt Kontakt hält.

Private/Internet Auktion

Bei der privaten Auktion besteht die Besonderheit, dass das Eigentum nicht durch Zuschlag auf den Meistbietenden übergeht, sondern der Übergang erst durch den danach folgenden Kaufertrag in die Wege geleitet wird. Dort, bei der Überprüfung dieses Kaufvertrages, ist häufig anwaltlicher Rat geboten, denn die Angaben über das Grundstück bei der Auktion werden nicht automatisch Gegenstand des Kaufvertrages.

Kosten

Die Kosten für die anwaltliche Vertretung im ZVG-Verfahren gehen als Streitwert von dem Wert des Sachverständigengutachtens aus. Für jeden Verfahrensakt entsteht eine 0,4 Gebühr der RVB. - Siehe unter Kosten.